Особенности ценообразования на рынке недвижимости

Вопрос ценообразования на рынке всегда интересует как рядовых покупателей, так и профессиональных инвесторов. Многие полагают, что недвижимость всегда растет в цене, но почему это происходит и всегда ли росту цен есть экономическое обоснование? В данной статье мы попробуем разобраться с чем связан рост или падение цен на недвижимость и разберемся в особенностях ценообразования не рынке недвижимости. Также разберемся, почему один тип недвижимости растет в цене, а другой нет (или показывает меньшую динамику роста).

Главный фактор роста цен

Цена на любой товар всегда зависит от количества спроса. Это элементарная экономическая закономерность. Чем больше есть покупателей на рынке, тем больше стоимость товара, в случае если предложение товара меньше, чем количество спроса. Стоит заметить, что спрос на недвижимость есть всегда, но при этом возможность купить недвижимость есть далеко не у всех. Поэтому самый главный фактор роста цены на недвижимость – это ипотечное кредитование. Если у покупателей есть возможность взять ипотеку по приемлемой ставке, значит будет много желающих купить объект недвижимости. Соответственно спрос будет увеличиваться, а количество предложения нет, поэтому будет расти цена. Также бывает, что кроме ипотеки появляются дополнительные стимуляторы спроса, такие как субсидии, материнский капитал, военная ипотека и пр. Т.е. смысл в том, что когда у потребителя появляется возможность купить недвижимость, увеличивается спрос и соответственно цены. В случае если такие возможности закрываются, то спрос уменьшается. В таком случае бывает незначительное снижение цен или фиксация цены на определенном уровне. Редко когда цены снижаются сильно, так как многие продавцы снимают объявления с продажи и тогда количество предложения уменьшается вместе с количеством покупателей. Это приводит к фиксации цены на одном уровне (не происходит ни снижение, ни рост цен).

Из чего складывается цена на Новостройки?

Стоимость квартир на первичном рынке складывается из нескольких основных факторов:

• Месторасположение. В случае если объект строится в районе, где мало предложения квартир в новых домах, то он будет иметь конкурентное преимущество. За счет этого квартиры в этом доме могут быть выше по стоимости.
• Архитектурные решения. Если жилой комплекс имеет качественный подход к архитектуре, планировочным решениям, дизайну мест общего пользования и пр. то данный ЖК может иметь преимущества как над объектами в старых домах, так и над другими новостройками, которые строят в данной локации.
• Инфраструктура и благоустройство. Близость к школам, детским садам, больницам, транспортным узлам и торговым центрам повышает привлекательность новостройки и, соответственно, её стоимость.
• Репутация застройщика. Надежные застройщики, имеющие положительные отзывы и реализованные проекты, могут устанавливать более высокие цены на свои объекты.

В данный же момент (на период 2024 года) одним из главных факторов ценообразования на рынке первичной недвижимости является льготная ипотека и различные льготные программы (семейная ипотека, IT ипотека и пр.) Именно возможность купить квартиру с минимальным ежемесячным платежом привлекает большинство покупателей, что сильно разгоняет цены на новостройки.

Из чего складывается стоимость квартир на вторичном рынке?

Вторичный рынок очень похож на рынок новостроек за одним важным исключением – он не поддерживается государством. В случае увеличения ставки рефинансирования стоимость ипотеки на покупку квартиры на «вторичке» увеличивается. И в таком случае покупатели переориентируются на рынок новостроек.

Также стоимость на «вторичке» формируется из особенностей самого объекта и дома, в котором находится данный объект.

Состояние квартиры. Состояние ремонта, мест общего пользования, придомовой территории. Все эти факторы могут влиять на стоимость и привлекательность объекта недвижимости.

Расположение. Как и в случае с новостройками, местоположение объекта играет важную роль. Близость к центру города, наличие удобной транспортной развязки, развитая инфраструктура — все это влияет на стоимость квартиры.

Год постройки и тип здания. Старые дома, особенно те, которые нуждаются в капитальном ремонте, обычно дешевле современных построек. Однако исторические здания в престижных районах могут стоить дороже.

Площадь и планировка. Большие квартиры с удобной планировкой оцениваются выше, чем малогабаритные и неудобные жилые помещения.

Загородная недвижимость

Аналогично всем остальным видам жилой недвижимости, стоимость земельных участков и домов зависит от множества индивидуальный факторов самого объекта, таких как месторасположение, качество строительства и пр. Также в последнее время в связи с субсидированной ставке по ипотеке на строительство дома активно развивается рынок загородного домостроения. Т.е. при помощи субсидированной ставки намного выгоднее самому построить дом, нежели искать готовый.(из за большой разницы в ипотечной ставке).

Что влияет на стоимость коммерческого объекта?

Коммерческая недвижимость имеет самое большое количество особенностей, которые влияют на стоимость объектов.

Например:

• Проходимость объекта
• Мощность электроэнергии в помещении
• Социальная инфраструктура
• Социальная среда, которая окружает объект недвижимости
• Качество помещения и ремонт
• Макроэкономические факторы в регионе, где находится объект недвижимости
• Конкуренты, которые находятся в локации

Итог:

Многие игроки рынка и покупатели ориентируются в стоимости исходя из анализа предложений от конкурентов на сайтах по недвижимости. Но это не всегда верно, так как реальные стоимости сделок зачастую очень сильно отличаются от того, что представлено на сайтах. Реальная стоимость объектов недвижимости складывается из множества факторов, таких как техническая особенность и состояние объекта, инфраструктура, локация и пр. Также немаловажным фактором является макроэкономическая ситуация на рынке и размер ключевой ставки, который влияет на стоимость ипотечных кредитов.