Что такое флиппинг в недвижимости?

Флиппинг в недвижимости — это процесс покупки объектов недвижимости, часто требующих ремонта, их последующего улучшения и перепродажи с целью получения прибыли. Это популярная инвестиционная стратегия, которая может принести значительный доход при правильном подходе. Многие риэлторы в последнее время взяли этот инструмент на вооружение и выступают, как в качестве инвесторов, так и помогают инвесторам при выборе подходящих объектов для флиппинга. В данной статье подробно разберем стратегию заработка на флиппинге, основные задачи и риски.

Что такое флиппинг и как он появился?

Флиппинг – это инвестирование в недвижимость с добавлением необходимых улучшений с целью дальнейшей перепродажи с добавленной стоимостью. Обычно инвестор подбирает «недооцененный объект недвижимости», делает в нем ремонт или необходимые улучшения и перепродает, получая свою прибыль. Флиппинг появился в США в конце 80 – х годов. В те годы инвесторы покупали старые дома, делали в них капитальный ремонт и перепродавали. Данная стратегия инвестирования пользовалась на столько большой популярностью, что про нее стали снимать отдельные телепередачи. В России же флипперы чаще всего инвестируют во вторичную недвижимость, квартиры без ремонта в новых домах и коммерцию.

Сколько можно зарабатывать на Флиппинге?

Размер прибыли на флиппинге зависит от множества факторов, таких как:

• Первоначальная стоимость объекта
• Система налогообложения флиппера
• Источник привлечения средств на покупку объекта (личные средства, деньги инвестора или ипотека)
• Стоимость ремонта
• Стоимость мебели и т.д.

Но, эксперты сводятся в мнении, что успешным проектом можно считать тот проект, где получилось заработать 15% от стоимости вложений. Например, объект стоил 10 млн, сделали в нем ремонт за 1,5 млн, и продали его за 13 200 000. Чистая прибыль составила 1700 000 р.

Но такие прибыли бывают далеко не всегда. Зачастую, начинающие инвесторы уходят в минус, из-за не правильной оценки рыночной стоимости объекта или ремонта. Также, немаловажную роль играет конъюктура рынка,ведь далеко не всегда условия для подобной деятельности благоприятны.

Как выбрать квартиру?

Выбор объекта недвижимости для покупки – это самая важная задача, для флиппера. Именно исходя из начальной стоимости, преимуществ и недостатков объекта, будет складываться конечная стоимость при продаже.

На что необходимо обратить внимание при выборе объекта?

• Какой объем спроса на недвижимость в определенной локации?
• Какая среднерыночная стоимость аналогичных объектов?
• Какой средний срок продажи подобных объектов по определенной стоимости?
• Площадь и планировка квартиры
• Объекты инфраструктуры в локации
• Внешний вид дома, состояние подъездов и контингент, который проживает в доме
• Уникальность объекта недвижимости (вид из окна, особенности планировки и пр.)

Исходя из этого следует, что не всегда самый дешевый объект будет являться самым интересным для покупки. Самым интересным будет тот объект, который обладает рядом преимуществ в определенной локации, но при этом сам объект в плохом состоянии, за счет чего складывается дисконтная стоимость. В случае, если флиппер купит «самую дешевую квартиру, в аварийном доме, на первом этаже с видом на железную дорогу и кладбище» – то даже с очень хорошим ремонтом ее будет продать почти невозможно. Желательно, найти вариант, в хорошем районе, рядом с метро или остановкой общественного транспорта, в хорошем доме, но при этом сама квартира должны быть недооценена, например из-за «убитого» состояния. Именно такие объекты имеют потенциал для флиппинга и инвестирования.

Чем может быть полезен JoyWork для флипперов?

В нашей системе есть умный алгоритм поиска, который позволяет собирать в единый интерфейс объекты недвижимости со всех тематических площадок и классифайдов, таких как Авито/Циан/ДомКлик и пр. Также есть возможность сравнения объектов в определенной локации с выявлением среднерыночной стоимости и скорости продажи объектов в определенной локации.

Работает это следующим образом:

• Вы задаете параметры поиска объекта (цена, локация на карте, метраж и пр.)
• Система сканирует все сайты по недвижимости и показывает вам все объекты на рынке в 1 окне в интерфейсе JoyWork
• В 1 клик вы можете получить сравнительно маркетинговый анализ всех объектов в определенной локации и понять среднюю скорость продажи подобных объектов.

Т.е. JoyWork позволяет вам экономить время на мониторинг сайтов, так как вы можете доверить поиск самой системе. В режиме реального времени система будет сканировать необходимую локацию и в случае, если там появится объект недвижимости, который вам подходит по параметрам, система вас об этом уведомит. Это позволяет экономить «львиную» долю времени на поиск и аналитику объектов и защищает от неудачной покупки объекта по завышенной стоимости, ведь вы видите все предложения в «одном окне».

Основные этапы проекта по флиппингу

Подготовка и исследование рынка

Как уже было сказано ранее, выбор Объекта – это самая важная задача. Необходимо купить объект не только ниже рыночной стоимости, но и с определенными конкурентными преимуществами, которыми будет обладать объект, после редевелопмента. Также, важно оценить спрос в том месте, где вы планируете приобрести объект. Спрос может зависеть от множества различных факторов, таких как транспортная инфраструктура, школы, развлекательные центры , парки и пр.

Покупка объекта

Очень важно обращать внимание на юридические аспекты связанные с собственностью объекта и самим собственником. Зачастую, объекты, которые продаются ниже рыночной стоимости имеют не только конструктивные дефекты, но и юридические. При покупке квартиры очень важно проверять всю историю объекта и документы.

Ремонт и улучшения

Затраты на ремонт будут занимать «львиную» долю всех расходов флиппера. Также, необходимо учесть скорость работ. В случае, если объект приобретался на ипотечные средства, то задача флиппера сделать ремонт как можно быстрее, чтобы ежемесячные ипотечные платежи не «съели» всю прибыль.

Качеству ремонта следует уделить особое внимание. Многие флипперы в целях максимальной прибыли пытаются сделать ремонт из самых дешевых материалов при помощи низкоквалифицированной рабочей силы. Это не лучшее решение, так как при просмотре клиенты это обязательно заметят. И именно низкое качество ремонта может сказаться на скорости продажи. Снижать стоимость ремонта и «мебелировки» необходимо за счет ваших навыков поиска материалов и мебели по более низким ценам, чем на открытом рынке.

Продажа

Один из самых важных факторов, который будет влиять на скорость продажи – это качественное фото. Качественное фото – это фото сделанное профессиональным фотографом, на профессиональную камеру, с последующей редакцией фото. Также, мы рекомендуем сделать хоумстейджинг объекта, чтобы объект выглядел обжитым, но при этом не захламленным. В квартире должно быть приятно находиться. Она не должна быть пустой и при этом заваленной не нужными вещами. Также, при продаже, мы рекомендуем задействовать все сайты по недвижимости с всевозможными платными продвижениями, чтобы охватить максимальное количество аудитории.

Флиппинг и хоумстейджинг: в чем разница

Хоумстейджинг — это процесс подготовки объекта к продаже с целью сделать его более привлекательным для потенциальных покупателей. В отличие от флиппинга, хоумстейджинг не включает в себя капитальный ремонт, а скорее акцентируется на декоре и обстановке.

Пример хоумстейджинга:

Пример флиппинга:

Какие риски?

Не смотря на то, что инвестиции в недвижимость являются низко-рискованными инвестициями, риски все же есть.

Основные риски это:

• Объекты с проблемными документами. (В некоторых случаях можно потерять объект и деньги)
• Покупка объекта по завышенной цене
• Не правильная оценка затрат на ремонт и обстановку мебелью
• Недобросовестные подрядчики, которые не доделают ремонт и потратят ваше время
• Конъюнктура рынка (например высокая ипотечная ставка, которая не позволит покупателям купить ваш объект)
• Аварии в процессе ремонта (затопление соседей по вине строителей и пр.)

Для того, чтобы проект выкупа объекта в целях флиппинга принес прибыль, необходимо уделить важное внимание всем этим аспектам. Очень важно анализировать объект перед покупкой, советоваться со строителями по поводу стоимости ремонта и каких-либо скрытых платежей и также внимательно проверять документы по объекту.

Итого:

Флиппинг требует не только значительных начальных инвестиций, но и глубокого понимания рынка недвижимости. Однако при правильном подходе и учете всех рисков, он может стать высокодоходным инвестиционным проектом. Важно помнить, что успех в флиппинге зависит от множества переменных, и не существует гарантированной формулы успеха. Каждый инвестор должен тщательно оценить свои возможности и риски перед вложением средств в флиппинг недвижимости.